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时间:2021/2/21 10:30:21   作者:   来源:   阅读:0   评论:0
内容摘要:房企的融资正在步步收紧。特别是今年7月以来,房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道趋严。“倍感压力。”陈冬对时代周报记者称,尽管他预估完成今年公司的融资指标没有大问题,但考虑未来的发展,如何铺排资金越来越伤脑筋。2018年下半年以来,房地产市场的地价和房价的双双反弹,成为了这一...
房企的融资正在步步收紧。特别是今年7月以来,房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道趋严。“倍感压力。”陈冬对时代周报记者称,尽管他预估完成今年公司的融资指标没有大问题,但考虑未来的发展,如何铺排资金越来越伤脑筋。

2018年下半年以来,房地产市场的地价和房价的双双反弹,成为了这一轮调控房地产融资的主要原因。而对于房企来说,资金如水,水价却越来越贵。

从严的融资渠道,已经让房企的融资成本进一步提高。同策研究院数据显示,6月房企融资成本已较高,处于7%?8%。

“房地产作为资金密集型行业,有着大量的资金需求。” 陈冬对时代周报记者感慨,有的资金成本都超过15%了,但很多资方还是不愿意出钱。

7月初开始,一些房企融资部门的员工发现,此前信托公司“前融”业务已经被严控。前融业务,即在房企拿地阶段信托公司为其提供的融资服务。这是近期监管层排查信托业风险的重点。

银保监会5月17日下发了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号,以下简称23号文)中的规定。

23号文已经明确规定,禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等等。

“上述这些列举的变相融资手法,均属于前融业务。”陈冬对时代周报记者表示,尽管监管层早在去年实施的《资管新规》中已经对通道和非标融资进行规范,但仍有不少银行理财资金会违规通过信托通道为房企拿地融资输血。

违规集中在土地保证金配资和土地出让金配资上。在这两大环节,房企往往不符合信托公司的“432”要求,即“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质。而部分信托公司便会设计出一些复杂的交易结构,帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。

“这在行业中已经是普遍现象。”陈冬认为,操作手法一般包括明股实债(股权过户+质押)、项目公司100%股权质押、集团和实控人(部分机构还要求法定代表人)承担无限连带责任担保等等交易结构。

据时代周报记者的多方确认,不合规的集合类地产信托计划正在被下架,当中包括中信信托、光大兴陇信托、国投泰康信托等。

“去年下半年以来,大量的前融项目集中在北京的几家信托公司中出现。”信托人士李梦(化名)对时代周报记者介绍,监管层需要加强房地产信托领域的风险防控。

从目前来看,地产信托已经在信托市场占据重要位置。根据普益标准数据,今年上半年,信托市场投向房地产领域的产品有2954款,占比39.43%,募集规模达4531.94亿元。

在过去的十年里,信托业本身经历了三次较为明显的监管,分别为2011年前后,2014年前后和2019年。三次共同点在于房地产信托增速进入高位的环境背景,监管政策要求以控制规模和增速为核心出发点。

李梦对时代周报记者分析表示,最严的调控力度在2011年前后:“当时直接暂停了部分信托公司的房地产信托业务。而今年这一次以限制规模保证合规为主,并非一刀切,说明监管部门在严监管的同时给予正面引导。”

监管政策加码,却并非全面停止房地产信托项目的募资。据时代周报记者了解,7月20日起,已经有信托公司收到了监管部门新的放行标准通知。能够满足如下条件之一的房地产信托业务报备会被放行:一是项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质;二是项目公司不具有二级资质,但直接控股股东(须持有项目公司50%以上的股权(不含50%)具有不低于房地产开发二级资质。

“这是对房地产信托准入标准更加规范和严格的表现。”李梦认为,一是融资主体层级提升后,减少了违约的可能;二是将减少此前融资过程中房企项目公司眼花缭乱的股权结构,减少未来兑付时候出现扯皮的情况;三是新标准等于监管层替信托投资人把了关,推高信托产品的信用质量。

陈冬也向时代周报记者透露,几家房地产信托增速不快,没有收到窗口指导的信托公司近期也不断在跟他联系中。按照这些信托公司反馈的信息,一切趋于规范后,当下也是开发地产客户的大好时机,是信托公司真正凭实力拓客的时期。

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